Vermietete Immobilie kaufen – Finanzierungstipps für Einsteiger

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Manch einer möchte gern eine vermietete Immobilien kaufen. Denn Immobilien sind voll im Trend. Doch wie finanziert man eigentlich eine Immobilie und welche Rolle spielt das Eigenkapital?

Wer sich intensiv mit der Geldanlage beschäftigt, kommt nicht um das Thema „eigene Immobilie“ herum.

Der Kauf selbstgenutzter Objekte wird häufig nur grob durchgerechnet.

In den meisten dieser Fälle kann man Renditen nicht wirklich erwarten.

Stattdessen entscheidet der Bauch, ob überhaupt eine – und wenn ja, welche – Traumimmobilie angeschafft wird.

Eine vermietete Immobilie kaufen geht aber ans Eingemachte:

Der Steuerberater wird befragt und viele mögliche Szenarien werden durchdacht.

Einzig bei der Finanzierung kommt es manchmal zu Problemen.

Hier geht es darum, wo diese liegen und wie sie umgangen werden können.

Kein Eigenkapital – kein Kredit für eine vermietete Immobilie?

Bei jeder Finanzierung möchte die Bank am liebsten 25–30 % Eigenkapital sehen.

Sollte der Schuldner seine Raten nicht mehr zahlen können und die Immobilie in den Verkauf gehen, bedeutet dies, dass auch bei einem Verkauf bis 30 % unter Wert der Kredit dennoch vollständig zurückgezahlt werden kann.

So ganz stimmt das zugegebenermaßen nicht, denn bei jedem Kauf fallen auch Nebenkosten an.

Dies sind in der Regel drei verschiedene Posten:

1. Grunderwerbsteuer: Sie wird von den Ländern festgelegt und ist daher nicht überall gleich. Die Kosten variieren zwischen 3,5 % und 6,5 % des Immobilienwertes.
2. Notargebühr: Pauschal wird meist ein Wert von ca. 2 % des Vertragswertes angesetzt. Der Notar übernimmt dafür die Abwicklung des Kaufes, der Zahlung und der notwendigen Eintragungen ins Grundbuch. Wer auf Nummer sicher gehen will, sollte ruhig 3 % einplanen.
3. Maklercourtage: Für den Grundstücksmakler fallen teils sehr unterschiedliche Gebühren an. Begonnen bei ca. 3,5 % gehen die Preise teils in enorme Höhen, 8 % sollten aber die absolute Grenze sein.

Mindestens diese Nebenkosten sollten nach Möglichkeit aus dem Eigenkapital beglichen werden.

Ist aus unvorhergesehenen Gründen (Scheidung, Krankheit etc.) ein vorzeitiger Verkauf der Immobilie notwendig, so bleiben – sofern der gleiche Verkaufspreis erzielt wird – zumindest keine Schulden zurück.

Wer gar keine Ersparnisse in die Finanzierung einbringen kann oder will (das kann steuerliche Vorteile haben!), hat tatsächlich bei vielen Banken schlechte Karten.

Besonders Großbanken lehnen Finanzierungen über 90 % ab, da es sich aus der Sicht der Kreditgeber um „Problemfinanzierungen“ handelt.

Wer dann auch noch eine vermietete Immobilie kaufen möchte, gilt als Kapitalanleger – was nicht so richtig zum fehlenden Eigenkapital passen mag.

Aber es gibt dennoch Hoffnung.

Besonders die regionalen Genossenschaftsbanken und Sparkassen sind häufig gewillt, ein solches Darlehen auch an Kapitalanleger zu vergeben.

Wer vermeiden möchte, bei mehreren Banken vorzusprechen, kann sich an einen Kreditvermittler wenden, so können teilweise mehrere hundert Banken gleichzeitig abgefragt werden.

Depot verpfänden? Nicht immer notwendig!

Wer ein eigenes Depot mit entsprechendem Wert besitzt, könnte sich mit dem Gedanken der Verpfändung beschäftigen.

In dem Fall müssen die Werte nicht verkauft werden, um Eigenkapital einzubringen, aber das Depot dient der Bank als zusätzliche Sicherheit.

Dies hat gleich zwei Vorteile:

1. Zum einen sinkt der Beleihungsauslauf und damit der Zinssatz der kreditgewährenden Bank.
2. Zum anderen steigt die Anzahl der gewillten Kreditinstitute an.

Allerdings hat die Verpfändung auch einen großen Nachteil:

Depotinhaber können dann nicht mehr frei über die Papiere verfügen.

Stattdessen muss jedes Mal bei der Bank angefragt werden, ob ein Verkauf von Wertpapier XY in Ordnung ist.

Wer also schnell handeln möchte, wenn sich am Markt etwas tut, sollte keinesfalls sein Depot verpfänden.

Vermietete Immobilie kaufen: Fehler bei der Suche nach einer Finanzierung

Einige Immobilienkäufer machen allerdings den Fehler und verschweigen ihre Ersparnisse ganz.

Teils aus nicht nachvollziehbaren Gründen („das geht doch niemanden etwas an, wie viel ich habe“), teilweise aber auch, weil sie einfach nicht wollen, dass das Geld als Eigenkapital oder Zusatzsicherheit in die Finanzierung einfließt.

Für einen Kreditgeber ist jedoch das Vorhandensein von Ersparnissen allein bereits ein deutliches Zeichen dafür, dass ein Kunde sich Gedanken über seine Finanzen gemacht hat.

Außerdem bedeutet dies, dass im besten Fall auch monatlich Geld übrig ist, um etwas an die Seite zu legen.

Im Umkehrschluss heißt das nämlich auch, dass im Notfall noch Reserven da sind.

Vom unverbindlichen Angebot zum Finanzierungsvertrag für eine vermietete Immobilie

Egal, ob das Angebot bei einem Kreditvermittler oder direkt bei der Bank eingeholt wird, der Ablauf ist immer ähnlich:

Zunächst werden die Daten anhand der Kundenangaben in ein System eingegeben.

Dort sind bereits diverse Rechnungen hinterlegt, beispielsweise für die Einnahmen-Ausgaben-Situation des Kunden.

Außerdem wird in den meisten Fällen die zu finanzierende Immobilie nach eigenen Vorgaben bewertet.

Das bedeutet, dass eine Wohnung oder ein Haus für die unterschiedlichen Banken auch immer unterschiedlich viel wert sein kann.

In den meisten Fällen gehen die Kreditinstitute eher vorsichtig ran.

Das bedeutet:

Bei einem Kaufpreis von 100.000,- Euro und einem gewünschten Darlehen von 100.000,- Euro kann nicht automatisch von einer 100 %-Finanzierung ausgegangen werden.

Setzt eine Bank das Gebäude mit einem Wert von nur 90.000,- Euro an, so würde dies bereits eine knapp 112 %-Finanzierung sein.

Wer nun von Beleihungsgrenzen bis 150 % liest, braucht sich nicht mehr zu wundern, wie diese zustande kommen.

Besonders in den teuren Ballungsgebieten gehen die Kaufpreise und die Beleihungswerte enorm auseinander.

Anhand der gemachten Kundenangaben zu den persönlichen Verhältnissen sowie der Immobilie kann nun ein unverbindliches Angebot erstellt werden.

Unverbindlich bezieht sich in dem Fall nur auf einen Vorbehalt hinsichtlich der vorgenommenen Angaben.

Stellt sich im Nachhinein heraus, dass die Angaben fehlerhaft waren, kann die Bank selbstverständlich ihr Angebot zurückziehen oder ändern.

Wenn der Kunde das Angebot annimmt, werden in der Regel viele Unterlagen gefordert.

Typisch sind Nachweise über das Einkommen und regelmäßige Ausgaben (wie beispielsweise der eigene Mietvertrag) sowie Informationen und Belege für Eigenkapital.

Die Unterlagen für die Immobilie händigt der Verkäufer oder der Makler aus.

Außerdem muss bereits jetzt ein Notar eingeschaltet werden, um einen Kaufvertragsentwurf zur Verfügung zu stellen.

Die Banken prüfen somit, ob alles seine Richtigkeit hat.

Sind alle Unterlagen eingegangen, kann der Finanzierungsantrag von der Bank erstellt werden.

Bei diesem Antrag werden noch einmal eventuelle Auszahlungsvoraussetzungen schriftlich festgehalten.

Das könnte ein vorrangiger Einsatz des Eigenkapitals sein oder die Voraussetzung dafür, dass Einträge aus dem Grundbuch der Immobilie gelöscht sein müssen, bevor das Darlehen ausgezahlt wird.

Die Bezahlung – Treuhandkonten haben ausgedient

Ist die Finanzierungszusage schließlich unter Dach und Fach, freuen sich einige auf den nächsten Kontoauszug.

Große Zahlen sehen sicher interessant aus.

Doch kein Kreditgeber überweist das Geld einfach auf das Girokonto.

Noch weniger kann es aber an den Verkäufer überwiesen werden, denn dessen Bonität ist völlig unbekannt.

Früher gab es dafür Treuhandkonten:

Der Käufer hat das Geld an das Treuhandkonto (Notaranderkonto) überwiesen und der Notar hat mit dem Auszahlen des Geldes an den Verkäufer gewartet, bis der Eigentumsübergang im Grundbuch verzeichnet wurde.

Der Eigentumsübergang wird heutzutage jedoch meist einfach über die Auflassungsvormerkung geregelt:

Im Grundbuch wird die Kaufabsicht des Käufers als Auflassungsvormerkung eingetragen.

Ab diesem Zeitpunkt kann der bisherige Eigentümer das Objekt weder verkaufen noch beleihen.

Auch falls Dritte das Haus zum Beispiel pfänden wollen, ist dies nicht mehr möglich.

Wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, zahlt die Bank das Geld an den Verkäufer aus.

Im Anschluss lässt der Notar die richtige Auflassung im Grundbuch eintragen.

Diese bezeichnet den eigentlichen Eigentumsübergang.

Da dafür jedoch einige Prüfungen nötig sind (der Notar prüft unter anderem, ob alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind oder Behörden Einwände haben), dauert die endgültige Eintragung meist zwischen 6 Wochen und 6 Monaten.

Ob sich eine Immobilie als Geldanlage lohnt, hängt tatsächlich sehr von der persönlichen Steuersituation ab und sollte auf jeden Fall mit einem Steuerberater durchgesprochen werden.

Eine Idee vermittelt schon einmal dieser Bericht von Haus.de.

Fazit: Eine vermietete Immobilie kaufen schafft passives Einkommen

Eine vermietete Immobilie kaufen ist vor allem interessant, wenn man sich ein passives Einkommen aufbauen möchte.

Besonders interessant ist ein Objekt, dessen Mieteinnahmen die Finanzierung vollständig tragen.

Bei einem entsprechenden Einkommen kann man zu diesem Zweck nach und nach mehrere Immobilien erwerben.

Bei entsprechender Bonität sind 100-Prozent-Finanzierungen dann gar kein Problem.

Eine vermietete Immobilien kaufen ist neben dem Erwerb von ETFs ein weiterer Weg, um ein privates Vermögen aufzubauen.